12月29日，恒大地產(chǎn)連發(fā)兩則公告宣布，以高達(dá)204億元的代價(jià)收購(gòu)鄭裕彤旗下的新世界和周大福位于北京、上海、青島、成都、貴陽的五個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，
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此前的這一紀(jì)錄也是由恒大地產(chǎn)保持，并且交易對(duì)象同樣是鄭裕彤旗下企業(yè)。12月初，恒大曾以135億元收購(gòu)了新世界位于內(nèi)地武漢、惠州和海口的四個(gè)超大型項(xiàng)目，總建筑面積近400萬平方米。
這意味著，不到一個(gè)月內(nèi)，恒大僅從鄭裕彤旗下就收購(gòu)了內(nèi)地八大城市的九個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過1200萬平方米，總金額高達(dá)339億元，幾乎拿下新世界地產(chǎn)所有在內(nèi)地的業(yè)務(wù)。
中國(guó)地產(chǎn)業(yè)在今年已進(jìn)入深度調(diào)整期，隨著樓市調(diào)控政策的逐步淡化，并購(gòu)已成為今年房地產(chǎn)行業(yè)的最大主題。一些老牌港資房企在如今開發(fā)成本升高、周期快、營(yíng)銷滯后等短板制約后，開始紛紛出售旗下內(nèi)地物業(yè)，退出內(nèi)地市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)逐漸明顯。
鄭裕彤旗下的新世界成了這波出售潮中最具代表性的港資房企。由于內(nèi)地樓市的深度調(diào)整，他們?cè)僖搽y像前幾年那樣通過囤地實(shí)現(xiàn)高收益。據(jù)其年報(bào)顯示，新世界中國(guó)2015年財(cái)年的物業(yè)銷售的經(jīng)營(yíng)溢利為29.37億港元（約合24.57億元人民幣），較2014財(cái)年下降41.3%，物業(yè)銷售量也同比下跌39.5%。
截至今年6月30日，新世界中國(guó)在內(nèi)地共擁有30個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約2299萬平方米，但在今年最后一個(gè)月內(nèi)，已將超過一半的土地儲(chǔ)備售予恒大，其中還包括在北京和上海兩大一線城市的剩余住宅項(xiàng)目。
新世界中國(guó)為鄭裕彤家族在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，住宅業(yè)務(wù)全由這個(gè)平臺(tái)操作。上海K11、北京新世界中心等商業(yè)項(xiàng)目也歸屬該平臺(tái)，不過像廣州目前的最高建筑“東塔”則由鄭裕彤旗下的周大福持有運(yùn)營(yíng)。今年出售給恒大的幾乎全為住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目則仍由他們自己持有運(yùn)營(yíng)。
在鄭裕彤之前，同樣與許家印私交不錯(cuò)的港資大佬劉鑾雄、張松橋已經(jīng)開始向其出售內(nèi)地資產(chǎn)。今年以來，恒大已總計(jì)斥資602億元向新世界、華人置業(yè)、信和置地、中渝置地等港資巨頭收購(gòu)了15個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過1700萬平方米，對(duì)依然看好中國(guó)樓市前景的恒大而言，這將為其未來幾年的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
香港開發(fā)商以囤地坐收土地紅利聞名。新世界此次出售的項(xiàng)目拿地時(shí)間之長(zhǎng)，入手成本之低，讓他們轉(zhuǎn)手給恒大后，仍取得了令人眼紅的收益。這批項(xiàng)目里，最早的北京項(xiàng)目拿地時(shí)間已經(jīng)是22年前。
對(duì)恒大而言，此次收購(gòu)的價(jià)格在未來仍然具備一定的溢利空間。最核心的北京麗來花園項(xiàng)目，位于北京順義中央別墅區(qū)，收購(gòu)樓面地價(jià)約22404元每平方米，但項(xiàng)目周邊今年5月成交的一宗宅地的樓面地價(jià)已達(dá)到43400元每平方米。
在此次共計(jì)204億元的總收購(gòu)額中，恒大將透過新世界、周大福認(rèn)購(gòu)的、無固定到期日的永續(xù)債支付約100億元；剩下約100億的收購(gòu)價(jià)款，恒大則僅需先期支付其中的29億元，剩下部分可在兩年內(nèi)分期支付。
這意味著，恒大此次收購(gòu)新世界、周大福的五大項(xiàng)目，先期支付資金僅占204億元總價(jià)的一成五，在不需要大量占用現(xiàn)金流的情況下，就可獲得這些項(xiàng)目的所有權(quán)益。
但值得注意的是，恒大為了用發(fā)行債券的方式支付一半代價(jià)，相比一周前提出的方案已做了重要調(diào)整。這筆共計(jì)15億美元（約合97.25億元人民幣）的永久融資債券將不得轉(zhuǎn)換為普通股券，只是債券沒有固定到期日和贖回日，并且利率也由7%提高到9%。
這將與許家印原本的預(yù)期有所出入，鄭裕彤將不會(huì)通過這次出售資產(chǎn)，成為恒大新一輪的戰(zhàn)略投資者，而只是通過持有永續(xù)債的形式，來分享恒大項(xiàng)目開發(fā)所帶來的收益，實(shí)現(xiàn)互利共贏。
但這對(duì)恒大而言，許家印此前的一些資本布局或?qū)⒃僮髡{(diào)整。類似的永續(xù)債一般在投資機(jī)構(gòu)眼中，都會(huì)計(jì)入負(fù)債項(xiàng)。這也將是恒大今年第三次大規(guī)模發(fā)債，此前他們?cè)柚駠?guó)內(nèi)債券市場(chǎng)的開放，共計(jì)發(fā)行了高達(dá)400億元的公司債券。
此外，這次永續(xù)債不能轉(zhuǎn)股，也將影響許家印今年一直以來的股份回購(gòu)計(jì)劃。截至12月29日，許家印已共計(jì)回購(gòu)約18.14億股，耗資約95.66億港元（約合80.02億元人民幣）。但在所有回購(gòu)股份注銷后，許家印家族的持股比例已經(jīng)達(dá)到72.73%以上，已經(jīng)面臨觸發(fā)私有化退市要約的紅線，繼續(xù)回購(gòu)的空間已越來越小。
經(jīng)過今年以來的一系列資本騰挪，許家印香港富豪朋友圈的大佬們，已經(jīng)將大部分地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)入了恒大這個(gè)更大的平臺(tái)，自己也通過永續(xù)債的方式加入恒大的資本游戲中。而恒大也用較小的代價(jià)完成了資產(chǎn)和規(guī)模的快速增長(zhǎng)。
或許對(duì)許家印而言，年底未完成股份增發(fā)將成為他今年唯一的遺憾。但在股價(jià)已處于歷史高位的背景下，來年再尋求時(shí)機(jī)增發(fā)，繼續(xù)增加回購(gòu)股份的空間也不是難題。
