只要第一套房貸款還清，再買第二套房子，不僅可以首付3成，還能享受基準利率。隨著多家商業銀行開始執行央行的房貸新政，部分有改善需求的市民將提前還款提上了日程。不過，為了享受首套房的基準利率而提前還款，尤其是將原本享受了7折優惠的貸款提前還掉，可能并不劃算。有銀行人士建議，購房人在提前還款前，最好綜合考慮自己的資金情況、貸款余額、貸款利率、投資能力等，找出最佳資金組合方案。

提前還款后還要再買房

比較不同方案的總利息支出

2009年，張女士買了首套房，當年貸款70萬，利率打7折，貸款期限30年，總共要還122.6萬元，本息合計已還了22萬多，剩下100萬中有40萬的利息60萬的本金。

“看上了一套200萬的房子，手上現在有140萬的現金，是作為第二套再貸60萬元？還是把第一套房的60萬本金提前還掉，再買當作首套房？”張女士很糾結，一方面第一套的7折利率實在難得，但是如果第一套房貸款不結清，再買就算二套房，貸款利率要上浮10%，到底要不要提前還？

“上述兩種情況哪種更劃算，關鍵要看哪一種所還的利息更少。”一家國有大行房貸部人士幫著算了一筆賬，第一種方案，將第一套的60萬本金提前還掉，張女士手中還剩下80萬的現金，200萬的房子還要貸款120萬元，按照首套房6.55%的基準利率等額本息還30年算，利息總共154.5萬元。“第二種方案就是不提前還款，140萬元作為張女士第二套房的首付，剩下的60萬貸款利率上浮10%。同樣是等額本息還30年，利息86.7萬元，加上第一套還剩下的40萬利息，兩套房子總共還利息126.7萬元，比第一種方案的利息少將近30萬。”這名房貸部人士表示，雖然張女士提前還款后可享受首套房政策，但合計支出的利息更多，所以她提前還款并不劃算。

“貸款余額不多的家庭，提前還款相對劃算。”上述房貸部人士表示。“因為雖然7折的利率優惠很誘人，但這部分的貸款余額已經很少了。而如果不提前還款就得當作二套房，需要上浮利息的貸款金額比較大，所以提前還款劃算。”

提前還款后不需要再買房

權衡投資收益和房貸利率

“臨近年底，不想背債過年的想法讓不少市民有了提前還款的沖動。而另一方面，不時冒出的高收益理財產品又誘惑著他們去投資。到底是提前還款，還是去投資理財產品，成了部分市民的兩難選擇，王先生就是這其中的一員。2012年，王先生貸款50萬元購買第二套房，按照當時的政策利率上浮10%，貸款利率為7.2%，每個月等額本息共還款將近3400元。近期，王先生在糾結，是用手頭的閑錢去投資，還是提前還款減輕每個月的房貸壓力。

“房貸利息超過7%還是挺高的，而且現在處在等額本息還款的頭幾年，還在大量地還利息。如果投資收益不能覆蓋房貸利息，建議提前還款。”一家股份制銀行理財經理解釋，目前多數理財產品年化收益率在5%左右，王先生的貸款利息超過了7%，貸款成本遠高于理財產品的收益率，所以不如提前還款減輕房貸壓力。“但如果有更強的投資能力，能通過炒股、炒匯等途徑謀取更高的收益，收益率超過房貸成本，那就沒必要將閑散資金拿來提前還款。”

這名理財經理建議，對于不急于再買房而手頭有余錢的客戶，提前還款是否劃算，關鍵要看拿余錢產生的投資收益和房貸成本比較。“比如，享受了7折利率優惠的客戶，提前還款就不劃算了。”他解釋，目前5年期以上基準貸款利率為6.55%，享受7折優惠的客戶真正貸款利率也僅為6.55%×0.7即4.585%。“即便不會其他投資，拿著手頭的余錢買銀行理財產品，5%的年化收益率也比房貸利息高，所以將7折優惠的貸款提前還掉并不是一項好的選擇。”